Luca Cavanna NPL REVOLUTION

Come guadagnare con i Crediti Immobiliari Garantiti

Ciao a tutti e benvenuti in questa nuovissima intervista di Bookness. Per me è veramente un grande piacere avere dall’altra parte un imprenditore, un professionista molto specializzato in un ambito interessantissimo.

Lui è l’autore del libro “NPL Revolution Come guadagnare con i crediti immobiliari garantiti“.

Luca, ciao dicci chi sei e di che cosa ti occupi più nello specifico.

Ciao Emanuele, buona giornata. Sono Luca Cavanna e sono un imprenditore in ambito immobiliare specializzato in questa nicchia che hai appena descritto, dei crediti deteriorati chiamati anche NPL.

Esatto. Ovviamente parliamo di crediti deteriorati, magari per gente come me e te è qualcosa di comprensibile all’istante, ma per gran parte delle persone che ci seguono puoi darci maggiori spiegazioni.

Che cos’è un credito deteriorato, in particolar modo in ambito immobiliare?

In ambito immobiliare i crediti sono purtroppo quelli che le banche avanzano dalle famiglie o comunque da quelle persone che non riescono più a pagare il mutuo. Quindi dal momento che queste persone smettono di pagare il mutuo, la banca pignora l’immobile e mette all’asta la casa.

Dal momento in cui succede questo, si crea praticamente un debito dalla parte del debitore e un credito dalla parte della banca.

La nostra plusvalenza, naturalmente, sarà quella di rivendere l’immobile al mercato libero e da una parte cancellando il debito della famiglia e dall’altro generiamo una plusvalenza. Quindi in un certo senso una operazione win win. E se non succedesse questo, purtroppo la famiglia perderebbe la casa all’asta e rimarrebbe con tutto il debito residuo nei confronti della banca.

C’è ovviamente un mercato in questa nicchia e quindi questi crediti possono essere ceduti dalla banca ad altre società, che poi li recupereranno tramite la vendita dell’immobile all’asta. Noi, invece, optiamo per un approccio più etico, acquistando di fatto l’immobile dalla banca attraverso l’acquisto del credito.

Al di là dell’aspetto finanziario del business che generi con queste attività, c’è una vera e propria base etica su cui sostieni questo tipo di metodologie di negoziazioni e di compravendita. E questo è molto interessante.

Poi credo che in Italia il mercato degli esecutati, ovvero delle persone che hanno subito un pignoramento, sia purtroppo molto ampio, giusto?

Sì, si parla di esecutati quando si tratta di privati, o di fallimenti quando si parla di aziende. In questa classifica, l’Italia si posiziona al secondo posto dopo la Grecia, seguita da Spagna e Francia. Al contrario, la Germania si piazza in fondo alla classifica, il che in questo caso è un segnale positivo, ovvero di avere pochi debiti.

Quindi, essendo uno dei paesi comunque con più esposizioni bancarie deteriorate, è ovvio che in Italia sì, c’è un gran bel mercato, ovviamente un mercato chiuso. Un mercato riservato solo agli addetti ai lavori.

Quello che stiamo facendo noi in ambito investimenti è aprire questa nicchia di mercato per lo meno nel nostro piccolo, a investitori privati. Quindi a persone che vogliono praticamente investire con noi in queste operazioni e ripeto in maniera molto etica.

Noi come regola, quando acquistiamo un NPL, comunichiamo subito al debitore che gli cancelleremo totalmente il debito, ovviamente comprandogli la casa e quindi poi rivendendo. Però facciamo la nostra parte, cerchiamo di aiutare il più possibile facendo la nostra parte. Ovvio che se poi ci sono altri debiti, quelli non possiamo cancellarli.

Sì, proprio questa mattina Luca, ascoltavo in relazione alle manovre economiche legate al nuovo modus operandi della Meloni, che in Italia c’è una statistica incredibile, per me. Ci sono praticamente più immobili intestati, mi sembra di aver capito, che persone.

In Italia siamo la patria della prima casa, quasi tutti hanno la prima casa e anche la seconda alcuni.
Esatto. Quindi, questa statistica sui pignoramenti potrebbe non essere così negativa come potrebbe essere la situazione economica in Grecia. Tuttavia, si tratta comunque di una situazione diffusa, poiché la prima o la seconda abitazione sono considerate beni appartenenti a ogni famiglia italiana. Questo aspetto va quindi considerato nella valutazione del fenomeno dei pignoramenti.

Un’attività come la tua si rivolge a tutte quelle persone che, per un motivo o per un altro, si trovano in difficoltà economiche, anche se magari alcune di queste situazioni potrebbero essere evitate. Tuttavia, in caso di sfortuna o di difficoltà impreviste, è importante sapere che esistono soluzioni concrete per uscire dalla situazione. Il libro descrive proprio queste soluzioni, fornendo degli escamotage che possono essere utili a chiunque si trovi in difficoltà.

Perché hai voluto fare questo libro?

Ho voluto fare questo libro perché innanzitutto a livello di marketing è molto importante mettere nero su bianco le proprie competenze, le proprie esperienze. E meglio di un libro, direi che c’è molto poco. Perché comunque un libro racconta te stesso, la tua azienda, la tua esperienza e, poi un libro è sempiterno.

E naturalmente negli anni, ci saranno anche sempre nuove tecnologie, nuove leggi e nuove cose, però indicativamente, come dire, purtroppo i debiti ci sono dalla notte dei tempi e le aste immobiliari anche quelle da un quarantennio a mia memoria e in ogni caso penso che rimanendo sul discorso del libro, diciamo che non c’è quasi nulla nel panorama editoriale italiano e lo confermano anche le ricerche fatte da me in questo settore.

Il mio libro è molto facile da leggere, in quanto non si tratta di un manuale o di una guida, ma racconta la mia esperienza personale. Nel libro vengono approfonditi in modo dettagliato gli aspetti di questo settore, descrivendo i vantaggi sia dal punto di vista degli investitori che di coloro che vogliono conoscere meglio questo settore e magari iniziarvi a fare i primi passi, creando un nuovo modo di fare business immobiliare.

Dall’altro lato sottolineo sempre che però, anche se c’è tra virgolette una speculazione, è una speculazione etica perché c’è proprio nel mio Statuto operativo di cancellare totalmente il debito che vado ad acquistare dalla banca al debitore una volta venduto l’immobile.

Quindi secondo me questa è una cosa molto importante, cosa che non succede assolutamente se quell’immobile viene venduto all’asta, perché la banca comunque continuerà sempre a perseguitare per il debito residuo la famiglia e questo lo farà sempre. Invece la persona potrà sdebitarsi, eventualmente potrebbe anche contattarci direttamente un debitore, a quel punto troviamo l’acquirente, troviamo un investitore, facciamo incontrare tra virgolette le due parti e quindi diventa un’operazione win win.

Sul discorso libro scusate se sono uscito un attimino dall’argomento, secondo me, completa la mia attività e la spiega più o meno nei minimi dettagli. È un modo per far conoscere questo mercato soprattutto perché è un mercato che è talmente di nicchia che non ci sono letteralmente informazioni complete da nessuna parte, né in libreria né su Amazon. O comunque quel poco che c’è è talmente tecnico che ovviamente sarebbe fuorviante per un neofita.

Esatto e come è stata, perdonami la domanda, la tua esperienza con Bookness nella realizzazione di questo prodotto editoriale unico in Italia?
Beh è stato un bel percorso, perché è nato prima dell’estate e abbiamo voluto metterci il tempo che ci voleva, perché ovviamente essendo un prodotto comunque molto personale e in base anche ai miei impegni lavorativi, ho voluto che le cose venissero fatte molto bene, con calma e ho voluto poi vedere il lavoro più e più volte, metterci tutto quello che potevo metterci anch’io e quindi devo dire che poi in questi mesi siamo riusciti a confezionare un prodotto molto interessante sotto tutti i punti di vista.
Perfetto. Dal punto di vista strategico, Luca, anche perché ci stanno seguendo tanti imprenditori, professionisti come te che stanno utilizzando il libro come strumento di marketing, dicevo da un punto di vista strategico come ti comporti nel momento in cui una persona interessata ha il libro in mano?

È possibile, ad esempio da dentro il libro, entrare in contatto con te, magari a condizioni privilegiate, oppure è possibile avere dei contenuti esclusivi?

Assolutamente. Praticamente già all’inizio sono menzionati tutti i miei social societari e in fondo al libro invece c’è un link che riporta alla prenotazione di una consulenza strategica personalizzata, gratuita di 1 ora, dove un potenziale cliente interessato o un potenziale investitore può dialogare con me e valutare eventualmente questo settore in base anche ai suoi capitali, ai suoi interessi, alla sua predisposizione al rischio e tutto il resto.

Però direi che se qualcuno arriva a prenotare una consulenza, dopo aver letto il libro, sa già più o meno cosa aspettarsi, e parlandoci poi di persona veramente possiamo valutare di iniziare una collaborazione che può essere vincente per entrambi. Assolutamente.

Sì, hai pubblicato il libro da pochissimo tempo, hai avuto modo di avere già dei riscontri?

Incredibile, il libro è uscito da meno di due settimane e mi è arrivata questa mattina, anzi addirittura mi è arrivato un sms da un cliente che mi dice: “Ho comprato e letto il tuo libro. Il link in fondo non funziona”. In realtà non si era accorto che probabilmente gli era arrivata la notifica su email e non l’aveva vista.

E poi vado a vedere le mail societarie dove arrivava la prenotazione ed effettivamente c’è stata una prenotazione per sabato questo, dove questa persona vorrà usufruire di questa consulenza gratuita. Quindi in due settimane già una prenotazione, non è male.

Anche perché da quello che insomma mi hai anticipato, non hai fatto una promozione di marketing vera e propria. Corretto? Cioè hai pubblicato il libro, hai continuato la tua attività, però comunque è arrivato un cliente.

Assolutamente. Mi sono affidato a Bookness, a voi che mi avete fatto le pubblicazioni su Amazon, sui canali previsti e ovviamente in questa fase sto un po’ alla finestra a lasciare che l’algoritmo di Amazon e dei vari portali online faccia il suo corso. E devo dire che abbiamo nel mio caso un paio di fortune.

La prima è che essendo una nicchia, questo libro anche a livello come si può dire non mi viene il termine, comunque a livello di parola chiave è preponderante, quindi siamo già primi praticamente dal giorno dopo aver pubblicato.

Ovviamente questo è già un grande vantaggio. E seconda cosa devo dire che insomma anche il lavoro di copertina è stato un bel lavoro, attrae e soprattutto il fatto che sia probabilmente il primo libro nel settore aiuta anche quello.

Benissimo. “NPL Revolution Come guadagnare con i crediti immobiliari garantiti“. Io ho avuto la fortuna di leggerlo e posso dire che è sicuramente un libro per chi vuol sviluppare opportunità, ma è anche un libro per chi magari vuole prevenire un certo tipo di situazioni e ti permette veramente di capire quelli che possono essere eventuali rischi, quelli che sono i procedimenti che servono poi per uscire dal, tra virgolette, pericolo.

Quelle che sono poi le possibilità finanziarie per crearsi delle opportunità, quindi un libro che consiglio veramente a un ampio spettro di persone interessate comunque al tema, perché il tema è verticale.

Vedo che c’è già una recensione super positiva, quindi complimenti, considerando, ripeto, il marketing passivo, cioè non hai fatto niente in particolare in questi giorni. Quindi, insomma se il buongiorno si vede dal mattino.

Credo che siamo a già circa 15 copie vendute, ripeto che non abbiamo fatto il libro per vendere milioni di copie, ma abbiamo fatto un libro per aiutare chi legge a scoprire qualcosa di nuovo e lato scrittore avere poi dei feedback, avere dei potenziali partner.
Fantastico! Luca, qual è un sito web dove poterti in ogni caso contattare?

Ne posso dare due, anche se in questo momento in cui parliamo, il sito principale è www.asteadvisor.com e questo è quello principale dove potete contattarmi oppure l’email di riferimento info@asteadvisor.com e a breve finiremo il sito aziendale che è quello poi menzionato nel libro.

Luca, ti mando un abbraccio. Grazie e a presto.
Grazie a te Emanuele.